Principe de la loi Malraux 2018

 

 

Le dispositif Malraux 2018 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

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• - 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés ;

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• - 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.

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Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2018 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

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La Défiscalisation Malraux s'adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les opérations en loi Malraux 2018 sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

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Réforme de la Loi Malraux 2018

 

Loi de Finances Rectificative pour 2016

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La loi de Finances Rectificative pour 2016, publiée au JO du 30/12/2016, prévoit une réforme du champ d’application de la loi Malraux pour la rendre plus incitative en lui apportant plus de souplesse. 

Sont donc introduites trois nouvelles mesures :

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• ► Prise en compte dans le champ d'application géographique de la loi Malraux la création des SPR classés (sites patrimoniaux remarquables classés) par la loi du 7 juillet 2016 (n° 2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l'Architecture et au Patrimoine. Cette nouvelle disposition a pour objet d’adapter le champ d’application géographique de la réduction d’impôt « Malraux » pour, d’une part, tenir compte de la création des SPR et, d’autre part, maintenir une différenciation de taux, sur le modèle du dispositif actuel, au sein des SPR. 
  
  Elle permet également d’améliorer l’efficience du dispositif « Malraux », pour en renforcer l’attractivité.

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• ► Cette réforme donne plus de souplesse dans la réalisation des travaux de restauration, en appréciant le plafond de dépenses ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt sur une période pluriannuelle et non plus annuelle. Le plafond de dépenses retenu dans la base de la réduction d’impôt passe ainsi à 400 000 € sur quatre années. 
  
  Les contribuables pourront reporter pendant trois ans la fraction de la réduction d'impôt qui n’aurait pas pu s’imputer au titre d’une année d’imposition, une année faute d'un impôt suffisant.

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• ► La loi de Finances Rectificative pour 2016 ouvre le bénéfice de la réduction d’impôt Malraux à tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas originellement, tels que les bureaux qui seraient transformés en logements, afin de ne plus tenir compte de la situation initiale du local. 

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En effet, la condition tenant à l’affectation d’origine du local par rapport à sa destination après travaux, pour en apprécier l’éligibilité à la réduction d’impôt, peut être préjudiciable, le cas échéant, à la restauration de certains immeubles, tout en privant d’incitation fiscale la réalisation de nouveaux logements dont l’offre fait pourtant défaut.

Source (pdf) : Article 199 tervicies du CGI modifié par la loi de Finances Rectificative 2016

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Modalités d'application des modifications prévues par la LFR 2016

 

Les modifications du champ d’application de la réduction d’impôt « Malraux » s’appliquent aux dépenses de restauration immobilière réalisées sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux a été déposée à compter du 9 juillet 2016 (date d’entrée en vigueur de la loi LCAP et, partant, de création des SPR), ainsi qu’aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier dont la date de clôture est intervenue à compter de cette même date.

 

Enfin, les opérations d’ores et déjà engagées sous le dispositif « Malraux » avant le 9 juillet 2016 demeureront, quant à elles, régies par les dispositions de l’article 199 tervicies du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à la présente loi (loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016) et ce, afin d’assurer la sécurité juridique des contribuables.

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Les avantages fiscaux de la loi Malraux 2018

 

La loi Malraux 2018 permet une réduction d'impôt de 30% des travaux de restauration avec un plafond de 400 000 € pour une une période de 4 années consécutives.

Taux de réduction d'impôt selon la localisation de l'immeuble :

- 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique ;

- 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM approuvé, les QAD et les quartiers conventionnés NPNRU.

Les règles et la Défiscalisation Malraux ont évoluées et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu'à présent, les travaux de restauration dans le cadre d'un investissement immobilier en loi Malraux 2018 devaient être décidés et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l'immeuble. Le nouveau dispositif Malraux 2018 applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262 1 du code de la construction et de l'habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l'Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l'investisseur en loi Malraux 2018 à l'entreprise de travaux.

Le recours à la vente en l'état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

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Les conditions à respecter en loi Malraux 2018

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• Dans le cadre de l'aménagement de la loi Malraux, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble et de louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

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• L'engagement de location en loi Malraux 2018 doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.

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• La déduction en loi Malraux 2018 est limitée à 400 000 € pour une une période de 4 années consécutives.

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• La réduction d'impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2018 s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d'un an, ce qui porte le délai global à 4 ans.

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• Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes.

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• Les Travaux de restauration en loi Malraux 2018 doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.

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• Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

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Historique de la loi Malraux 2018

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La Défiscalisation Malraux est née en 1962 par le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962. Instauré par André Malraux, il vise à

 compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français en facilitant la restauration immobilière. A cette époque les centres villes sont réaménagés dans le but de faciliter les déplacements et de développer les surfaces commerciales, de bureaux et de services.

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André Malraux veut conserver l'intégrité des quartiers historiques dans ce renouveau urbain. Il porte une attention particulière aux abords des monuments historiques qu'il veut protéger. La loi du 4 août 1962 prend en considération l'existence d'ensembles urbains qui se veulent cohérents et les organise afin de les valoriser. Ainsi naît, le premier secteur sauvegardé dans la ville de Sarlat en Dordogne. Il conserve le tracé historique de ses rues médiévales et les façades construites à la Renaissance.

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Aujourd'hui, le dispositif Malraux a évolué tant dans ses conditions d'applications que dans les avantages fiscaux qu'il procure. Depuis le 1er janvier 2009, l'avantage fiscal de la Loi Malraux donne droit à une réduction d'impôt. Dans l'ancien régime Malraux (pour les permis de construire déposés avant fin 2008), les travaux donnaient la possibilité de déduire de ses revenus le montant des sommes décaissés.

 

Aujourd'hui c'est une réduction d'impôt étalée sur la durée des travaux sans jamais dépasser quatre années.

 

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Qu'est-ce qu'un secteur sauvegardé ?

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Un secteur sauvegardé fait l'objet d'une mesure de protection portant, selon la loi, sur un « secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles ». Les secteurs sauvegardés ont en effet été spécialement introduits par la loi, dite « Malraux », du 4 août 1962, pour la sauvegarde des centres urbains historiques et plus largement d'ensembles urbains d'intérêt patrimonial.

Il s'agissait, à l'époque, d'éviter leur destruction systématique par la politique de rénovation urbaine qui consistait en la démolition du tissu bâti ancien au bénéfice d'une reconstruction sans aucun rapport avec la ville traditionnelle. Il est à noter que, depuis, un nouveau dispositif est venu s'ajouter aux instruments de protection d'ensembles notamment urbains, celui des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), institué dans le cadre de la loi du 7 janvier 1983 relative à la décentralisation des compétences dans le domaine de l'urbanisme.

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Qu'est qu'une ZPPAUP ?

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Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)

Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager sont élaborées à l'initiative et sous sa responsabilité de la commune, avec l'assistance de l'Architecte des bâtiments de France. Elle est créée et délimitée, après enquête publique, par un arrêté du préfet de région avec l'accord de la commune et après avis de la Commission régionale du patrimoine et des sites. Elle peut être instituée autour des monuments historiques, dans des quartiers et sites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique ou historique. La zone de protection comporte des prescriptions particulières en matières d'architecture et de paysage (la publicité y est interdite). Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transformation ou de modification de l'aspect des immeubles compris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à autorisation spéciale. Il devra donc y avoir un cahier des charges qui guidera les constructeurs et les Architectes des bâtiments de France.

La création d'une ZPPAUP suspend la servitude de protection des abords des monuments historiques (loi du 31 décembre 1913), ainsi que celles qui sont instituées pour la protection des monuments naturels et des sites (Loi du 2 mai 1930). C'est une servitude d'utilité publique qui s'impose au plan d'occupation des sols.

La Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager constitue un outil de protection particulièrement adapté aux communes rurales. Elle permet en effet à la commune :

- d'identifier, à l'échelle de l'ensemble de son territoire, ce qui constitue son patrimoine et ses paysages : silhouette du village, monuments, ensembles bâtis, espaces publics, petits édifices ruraux, vestiges archéologiques, sites et paysages, plantations et boisements, cheminements, etc.,

- de définir un projet global de protection et de mise en valeur.

Le 12 juillet 2010, suite à la promulgation de la loi dite Grenelle 2, les ZPPAUP deviennent des Aires de mise en valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP). L’AVAP est élaborée selon les mêmes principes que la ZPPAUP. A l’initiative de la commune, fondée sur un diagnostic partagé, elle fait l’objet de trois documents : un rapport de présentation, un règlement et un document graphique. Les objectifs du développement durable et l’intégration des problématiques énergétiques sont renforcés.

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La Vente d'Immeuble à Rénover (VIR) en défiscalisation Malraux 2018

La loi relative à la vente d'immeubles à rénover est entrée en vigueur le 19 décembre 2008, suite à la publication du décret d'application de la loi ENL (engagement national pour le logement du 13 juillet 2006.

En vertu de l'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies pour que le régime de la vente d'immeubles à rénover s'applique :

- l'existence d'un immeuble bâti à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation ou destiné après les travaux à l'un de ces usages ;
- le transfert immédiat du droit de propriété sur le sol et l'immeuble bâti ;
- la réalisation de travaux par le vendeur ;
- la perception d'argent par le vendeur avant la livraison des travaux.

À défaut de remplir ces conditions, la vente relèvera soit du régime de la vente ordinaire, soit, en cas de travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble bâti, du régime de la vente d'immeubles à construire.

La vente d'immeubles à rénover obligatoirement a la forme d'une promesse de vente, puis d'un acte de vente en la forme authentique.
Dès la signature de la promesse, le vendeur doit prendre l'engagement de rénover le bâtiment et de fournir les garanties et assurances obligatoires lors de la signature de l'acte de vente.

La promesse doit en outre comporter les indications essentielles relatives aux caractéristiques, au descriptif, au délai de réalisation des travaux, au prix, et à la garantie d'achèvement.

La Vente d'Immeuble à Rénover encadre et sécurise l'investissement en loi Malraux 2018.

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Enfin, les principales obligations des parties sont les suivantes.

Pour le vendeur :

- la réalisation des travaux conformément à la consistance et aux caractéristiques prévues dans le contrat de vente ;
- la réalisation des travaux conformément à la consistance et aux caractéristiques prévues dans le contrat de vente ;
- la remise d'une garantie extrinsèque d'achèvement provenant d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou d'un courtiers en ligne ;
- le vendeur est soumis à la responsabilité décennale et biennale pour les travaux de rénovations dès lors qu'ils peuvent être qualifiés d'ouvrages ;
- la souscription des assurances construction et professionnelles obligatoires ;
- la garantie par le vendeur des vices et des défauts apparents relatifs aux travaux de rénovation ;
- l'obligation de délivrance.

Pour l'acquéreur :
- payer le prix de vente en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
- une fois les travaux achevés et réceptionnés, prendre livraison desdits travaux.

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Exemples d'investissement en loi Malraux 2018 avec la mise en place du Prélèvement à la Source :

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FAQ sur la loi Malraux 2018

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